Þarf að skoða í þaulann

Hef verið að skoða skjalið Kaupskrá fasteigna, sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) heldur utan og Þjóðskrá gerði áður. Inniheldur það upplýsingar um öll fasteignaviðskipti frá fyrri hluta árs 2006 til síðustu áramóta (gæti vantað eitthvað frá desember, en líklega ekki mikið).

HMS reiknar vísitölua húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu út frá þeim upplýsingum sem koma fram í skránni og Hagstofan notar skrána til að reikna vísitölu markaðsverðs íbúðarhúsnæðis, en hún er svo grunnurinn að húsnæðisliðnum (04.2 Reiknuð húsaleiga) í vísitölu neysluverðs. Báðar stofnanir skipta íbúðarhúsnæði upp eftir því hvort um fjölbýli eða sérbýli er að ræða, stærðarflokkum og Hagstofan skiptir landinu í þrjú svæði.

Stærðarflokkar HMS eru eftirfarandi og er líklegt að Hagstofan noti að mestu sömu flokkun:

• Fl Gerð Fm frá Fm til
• 1 Sérbýli 70 til 110
• 2 Sérbýli 110 til 150
• 3 Sérbýli 150 til 210
• 4 Sérbýli 210 til 270
• 5 Sérbýli 270 til 370
• 6 Fjölbýli 30 til 70
• 7 Fjölbýli 70 til 110
• 8 Fjölbýli 110 til 150
• 9 Fjölbýli 150 til 210

Venjulega, þegar ég hef verið að grúska í Kaupskránni, sem ég hef gert oftar en ég kæri mig um að nefna, þá hef ég hunsað þessa stærðarflokkun, en ákvað að kíkja á hana núna. Þegar skipting milli flokkanna fyrir höfuðborgarsvæðið í heild var skoðuð, þá virðist mér sem aðeins flokkar 6, 7 og 8 gefi óyggjandi tölfræðilega marktækar niðurstöður, þegar breytingar eru skoðaðar frá einum mánuði til annars og flokkar 3 og 9 bætast við ef teknir eru minnst saman 3 mánuðir (sem er aðferð HMS). Gagnvart landsbyggðinni, þá væri samanburður mánuð fyrir mánuð eingöngu tölfræðilega marktækur fyrir flokka 3 og 7, en taka þurfi saman fleiri mánuði vegna flokka 1, 2, 6 og 8. (Mér finnst líklegt að flokkur 4 og 5 sé steypt saman fyrir landsbyggðina.) Í báðum tilfellum er ég annars vegar að skoða 17 ára meðaltal og hins vegar síðustu tvö ár (sem eru alveg lygilega nálægt 17 ára meðaltalinu). Þegar síðan haft er í huga hve dreifð sala á landsbyggðinni getur verið, þá væri æskilegt að nota ekki upplýsingar frá öllum sveitarfélögum.

Og þetta verður til þess að vísitala neysluverðs lækkaði minna en vonast var til í desember.

Inn á milli koma ár, þar sem flokkunum fækkar all verulega, sem gefa tölfræðilega marktækan samanburð. Ég er svo sem ekki að reikna þetta út fyrir hvern flokk, heldur nota fyrri reynslu af slíkum útreikningum. Sum árin eru með svo fáar kaupsamninga í hverjum flokki og mánuði að vísitöluútreikningar geta ekki hafa verið marktækir, enda eru sveiflur á milli mánaða oft gríðarlega miklar einfaldlega vegna þess að suma mánuði var enginn kaupsamningur gerður í tilteknum stærðarflokki. Í slíkum árum voru kannski bara 2-3 stærðarflokkar á landinu öllu (þ.e. af 18) nothæfir. Árið 2022 voru nothæfir kaupsamningar fyrir vísitöluútreikninga 68 að jafnaði á mánuði í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu. Það gerir 13,6 eignir á hvern flokk. Á síðasta ári voru þeir 58 að meðaltali á mánuði eða 11,6 á hvern flokk. Mun betur gekk að selja sérbýliseignir á landsbyggðinni, a.m.k. í þremur minnstu flokkunum.

Nú jafnvel, þó fjöldi kaupsamninga gæti talist nægur til að gera samanburð marktækan, þá dúkka upp mánuðir eins og október og nóvember í fyrra. Á milli þessara mánaða hækkaði sérbýli í flokki 2 um 56,3% sé horft til meðalverð kaupsamninga milli mánaða og 44,2% í flokki 9. Lækkaði mánuðinn eftir í báðum tilfellum, en þó ekki eins mikið. Ástæðan reynist frekar einföld. Skráðir sérbýliskaupsamningar í október voru margir af „ódýrum“ svæðum landsbyggðarinnar, meðan þeir í nóvember voru frá dýrustu bæjum landsbyggðarinnar. Og þetta verður til þess að vísitala neysluverðs lækkaði minna en vonast var til í desember.

Mögulega telja menn þetta vera nægjanlegt til að sýna verðbreytingar yfir lengra tímabil, en það sem ég sé í þessum tölum er mikil óreiða. Það gengur ekki að vísitala húsnæðisverðs rjúki upp, vegna þess í nóvember 2023 seldust nokkrar sérbýliseignir á Akureyri, Árborg og Akranesi, en mánuðinn á undan gekk vel að selja eignir í sama stærðarflokki í sjávarþorpum á Vestfjörðum. Fyrir ekki svo löngu varð svona sveifla til þess, að Seðlabankinn hækkaði vexti sína.

Þetta er nokkuð sem þarf að skoða í þaulann. Ég er tilbúinn að taka þátt í slíkri vinnu, en takmörk eru á því sem hægt er að gera í frítíma sínum.

Greinina birti Marinó fyrst á eigin Facebooksíðu. Hún er birt hér með góðfúslegu leyfi höfundar.