Marinó G. Njálsson:
Hópurinn stækkar með hverjum mánuðinum sem vantar húsnæði og þó óseldum íbúðum fjölgi, þá er fjölgunin ekki nóg til að vega upp á móti fjölgun þeirra sem vilja kaupa sér húsnæði.
Staðan á íslenskum húsnæðismarkaði er, að hann er eins og tónleikasalur. Framundan eru flottir tónleikar og búið er að selja dýru miðana til fólks sem hafði efni á þeim. Hinir bíða fyrir utan miðasöluna, en það fyrirkomulag verður haft á sölu miða, að hæstbjóðendur fá miða, sem seldir eru svæði fyrir svæði. Mikil eftirspurn er og fleiri vilja miða en óseldu sætin eru. Vegna þessarar spennu fyrir tónleikunum, mun verð óhjákvæmilega hækka þegar miðasalan hefst aftur, þó ekki svo mikið inn á fyrstu svæðin sem selt verður inn á. Til að byrja með verða því ódýru miðarnir ódýrari en dýru miðarnir, en eftir því sem nálgast tónleikadaginn og óseldum sætum fer fækkandi, mun þetta snúast við. Er það þrátt fyrir að tónleikahaldarar reyna að fjölga sætum. Eina lausnin er að bjóða upp á aðra tónleika, en það er ekki í kortunum sem stendur.
Já, staðan á húsnæðismarkaði er þannig, að bara þeir sem geta staðist lánþegareglur Seðlabankans hafa getað keypt. Þetta fólk hafði efni á dýru miðunum. Aðrir bíða eftir því að fá lán til að kaupa húsnæði, bíður eftir að miðasalan opni. Stór hópur fólks hefur gert tilboð í eignir, en ekki sloppið í gegn um nálarauga lánþegareglnanna. Eru mörg dæmi um, að fólk hafi gengið á milli lánveitenda í marga mánuði (jafnvel 6-9 mánuði), en að lokum þurft að játa sig sigrað. Tvennt er það sem ræður þessu, þ.e. hlutfall afborgana af ráðstöfunartekjum er hærra en reglurnar segja til um og óheyrilega háir vextir. Meðan að þetta gerist, safnast í hóp væntanlegra kaupenda.
Seðlabankinn túlkar þetta sem að spenna hafi minnkað á fasteignamarkaði, þegar staðreyndin er í reynd allt önnur. Hópurinn stækkar með hverjum mánuðinum sem vantar húsnæði og þó óseldum íbúðum fjölgi, þá er fjölgunin ekki nóg til að vega upp á móti fjölgun þeirra sem vilja kaupa sér húsnæði. Spennan er því að aukast, ekki minnka. Þar sem Seðlabankinn telur bara fjölda þinglýstra kaupsamninga og hve margar íbúðir eru óseldar, þá kemst hann að rangri niðurstöðu. Þessari spennu verður ekki létt með hækkun vaxta, það eru nefnilega vaxtahækkanir bankans sem hafa skapað hana og að ekki er nóg byggt.
Fjölgun nýrra íbúða mun leiða til þess,…
Lausnin til að slá á spennuna, er að lækka vexti og fjölga svo nýju húsnæði, að framboðið verði meira en raunveruleg eftirspurn. Lækkun vaxta verður til þess, að fleiri geta staðist lánþegaskilyrði. Fjölgun nýrra íbúða mun leiða til þess, að þegar nýir kaupendur komi inn á markaðinn, þá geta þeir fundið sér húsnæði á viðráðanlegu verði innan ásættanlegs tíma.
Mikilvægt er að byggt sé mikið af leiguhúsnæði, helst rekið af óhagnardrifnum leigufélögum sem bjóða langtíma leigusamninga, til þess að fólk geti beðið í leiguhúsnæði þar til rétt tækifæri gefst til að flytja sig yfir í eignarhúsnæði. Þetta má t.d. gera með því að setja kvaðir á nýbyggingar, að, t.d., 30-40% húsnæðis þurfi að vera leiguhúsnæði meðan annað geti verið eignarhúsnæði. Hafi ungt fólk tíma til að bíða, þá getur það vonandi sparað sér fyrir útborgun og hefur fengið nægar stöðuhækkanir og aldursflokkahækkanir til að greiðslubyrði lána rúmist innan 35% marka ráðstöfunartekna.
Í augnablikinu er spennan á húsnæðismarkaði að aukast, þó svo að annað virðist vera. Það sem er verra, er að dregið hefur úr hvata fyrir byggingaverktaka að byggja meira og hár vaxtakostnaður þeirra heldur verði húsnæðis áfram háu. Talað er um að „raunverð“ fasteigna hafi lækkað, en kaupmáttur launa (eða eigum við að segja „raunverð“ launa) hefur líka lækkað. Það skiptir því væntanlega kaupendur engu máli að „raunverð“ hafi lækkað. Nafnverð hefur ýmist hækkað eða staðið í stað og þegar losnar um hömlur á markaði, þá mun nafnverð hækka meira. Og þó „raunverð“ hafi lækkað í 10% verðbólgu, eins og hún fór hæst, þá er verðbólgan á niðurleið (þó hún hækki líklega með tölum morgundagsins) og þá þarf minni nafnverðshækkun til að það verði „raunverðshækkun“.
(Ég er svo sem alveg á móti því að tala um raunverð og þess vegna hef ég hugtakið innan gæsalappa í textanum að ofan. Vil að fólk haldi sig við nafnverð. Þetta raunvirðistal er líklega hvergi notað á byggðu bóli nema hér á Íslandi. Það er hluti af verðtryggingunni og er ein tegund heilaþvottar til að réttlæta að fjárfestar og bankar eigi alltaf að fá hærri ávöxtun af fjármunum sínum en nemur verðbólgu hverju sinni. Eða eins og segir í góðir skýrslu um afnám verðtryggingarinnar: „Verði verðtryggingin afnumin, þá hafa fjárfestar enga áhættulausa fjárfestingakosti“ (kannski ekki orðrétt). Þetta sýnir hins vegar fáránleika íslenskrar verðtryggingar, að það eigi að vera til áhættulaus fjárfestingarkostur.)
Greinina birti Marinó fyrst á eigin Facebooksíðu. Greinin er birt hér með góðfúslegu leyfi höfundar.
