Marinó G. Njálsson skrifar:
Það er oft vegna þess, að aukin áhersla hefur verið lögð á alls konar viðbótarþætti í nýju fjölbýlishúsum, eins og vandaða sameign, rúmgóðar geymslu sem fylgja íbúðum, bílastæði í upphituðum bílakjallara og sífellt er gert ráð fyrir meira rými undir hjól.
Ég hef lengi verið að velta fyrir mér hvernig vísitala húsnæðisverðs er reiknuð og mér til mikillar furðu, þá komst ég að því að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) reiknar hana bara alls ekki út. Eingöngu er reiknuð út slík vísitala fyrir höfuðborgarsvæðið. Þegar ég spurði út í þetta, þá fékk ég þau svör að hverjum sem er væri frjálst að reikna sína vísitölu, en ekki stæði til að HMS gerði það. Ég ákvað því að vinda mér í verkið, þegar tími gæfist til.
Ég fann mér loks tíma til að fara í þessa útreikninga og birti ég niðurstöðuna í meðfylgjandi tveimur myndritum. Annað sýnir mánaðarlegar breytingar eftir þremur aðferðum sem ég ákvað að prófa og hitt þróun vísitölu húsnæðisverðs eftir þessum aðferðum, en allar aðferðir voru stilltar á 100 í apríl 2008. Til samanburðar er vísitalan sem HMS birtir. Gögnin ná til einbýlis, sérbýlis og fjölbýlis.
Aðferð 1 (blá lína): Reiknaðar eru mánaðarlegar breytingar á meðalfermetraverði alls húsnæðis í kaupskrá fasteigna sem finna má á vef HMS.
Aðferð 2 (appelsínugul/græn lína): Meðalfermetraverð reiknað út frá 12 mánaðatímabili, þ.e. velta á markaði yfir tólf mánuði er tekin saman og í hana deilt með fjölda fermetra í seldu húsnæði yfir sömu tólf mánuði. Loks er reiknað út hvernig meðalfermetraverðið breytist frá einu tímabili til annars, þ.e. mánuð fyrir mánuð.
Aðferð 3 (rauð lína): Sama og aðferð 2 nema að notaðir eru 24 mánuðir.
Vísitala húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu (gul lína): Samkvæmt upplýsingum af vef HMS og notuð hér til samanburðar.
Eins og ég segi að ofan, þá er ég ekki að greina á milli tegundar íbúðarhúsnæðis. Það þarf þó að vera fullbúið, samkvæmt mati HMS, og kaupsamningar verða að vera nothæfir til samanburðar, einnig samkvæmt mati HMS.
Það kemur ekki á óvart, að í aðferð 1 og vísitölu húsnæðiskostnaðar á höfuðborgarsvæðinu eru miklar sveiflur milli mánaða á myndritinu yfir breytingar á húsnæðisverði. Þetta er einfaldlega það sem búast má við, þar sem fjöldi kaupsamninga er oft mjög misjafn, sama á við um staðsetningu húsnæðis, stærð og tegund. Aðferðum 2 og 3 er ætlað að slá á þessar sveiflur, þó svo að uppsöfnuð hækkun sé nánast sú sama, eins og sést á myndriti með vísitölunni. Með því að slá á sveiflurnar fæst mun jafnari þróun, en seðlabankastjórum hefur verið tíðrætt um sveiflurnar á fasteignamarkaði og oft notað afbrigðilegar breytingar milli mánaða sem afsökun fyrir vaxtaákvörðunum. Hægt hefði verið að nota mun lengri tímabil, t.d. 3 ár eða 5 ár. Gögnin leyfa ekki að tekin séu 15 ár eða 30 ár.
Mér kom á óvart, að vísitala húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur á löngum tímum gefið meiri hækkun vísitölu húsnæðisverðs, en ef eignir á öllu landinu eru skoðaðar. Sést það m.a. á því, að gula línan hefur verið ofan við þá bláu frá ca. miðju ári 2015 og það er ekki fyrr en núna í sumar sem línurnar skerast aftur. Út frá þessu má álykta, að vísitala húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur stórlega ofmetið hækkun húsnæðisverðs á landinu öllu. Vissulega er rúmlega 2/3 allra kaupsamninga vegna húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Það breytir því ekki, að rétt á að vera rétt. Þegar síðan það tíðkast að elta breytingarnar á vísitölunni, þá leiðir röng mæling líklega til of mikilla afleiddra hækkana.
Mér hefur oft þótt furðulegar upplýsingar um hækkun húsnæðisverðs og skoðaði því í vor orsakir þeirra. Þá komst ég að því, að nokkur fjölbýlishús hér og þar á höfuðborgarsvæðinu hafa hreyft verulega við vísitölu húsnæðisverðs, þegar þessi fjölbýlishús hafa loks verið sett í sölu. Hins vegar hafa fjölbýlishús í Reykjanesbæ, á Selfossi og Akranesi ekki haft nein áhrif, þó svo að þau hafi ekki hækkað minna. Að vísitala húsnæðisverðs verði fyrir svona áhrifum af fáum eignum, segir mér að nauðsynlegt er að skoða meðalbreytingu yfir lengra tímabil. Að dýrt húsnæði komi á markað á ekki að valda mikilli hækkun á vísitölunni, sérstaklega þar sem vísitalan er síðan notuð að einhverju leyti til að finna út breytingar á liðnum reiknuð húsaleiga í vísitölu neysluverðs.
Merkilegast í þessu er, að margt af því húsnæði, sem að á heita á viðráðanlegu verði fyrir fyrstu kaupendur, er með brjálæðislega hátt fermetraverð. Það er oft vegna þess, að aukin áhersla hefur verið lögð á alls konar viðbótarþætti í nýju fjölbýlishúsum, eins og vandaða sameign, rúmgóðar geymslu sem fylgja íbúðum, bílastæði í upphituðum bílakjallara og sífellt er gert ráð fyrir meira rými undir hjól. Allt þetta vegur mjög þungt í fermetraverði lítilla íbúða.
Nú séu það ekki litlar íbúðir á viðráðanlegu verði, þá raskar líka aukið framboð af „lúxus“íbúðum verðþróunina. Er nánast eins og byggingarverktakar sjái ekki nægilegan hagnað af því að byggja hógvært húsnæði og oft er íburður úr hófi og verðið hækkar í samræmi við það. Ekki eru þó allar íbúðirnar „lúxus“íbúðir, en eru samt verðlagðar sem slíkar. Meira um það seinna, finni ég tíma til að grúska í Kaupskrá fasteigna.
Greinina birti Marinó fyrst á eigin Facebooksíðu. Greinin er birt hér með leyfi höfundar.
