Marinó G. Njálsson:
Það vildi nefnilega svo til, að aðeins einum kaupsamningi vegna lúxusíbúðar var þinglýst í febrúar 2022. Sé þessum lúxusíbúðum sleppt, þá var hækkunin á milli mánaða 5,0% í staðinn fyrir 34,4%.
Fyrir um ári hækkaði Seðlabankinn vexti sína um 36%, þ.e. úr 2,75% í 3,75%. Tilgangurinn var að slá á verðbólgu. Þá mældist verðbólgan 7,2%. Ári síðar mælist verðbólgan 9,9% og búið er að tvöfalda vextina frá þeim 3,75% sem þeir voru hækkaðir í þarna í maí 2022, þ.e. í 7,5%. Það gerir 275% hækkun vaxtanna á innan við ári og búið er að hóta að fara með þá í 8,5%, ef ekki 9,0% sem væru þá 325% og 350% hækkun frá því sem þeir voru fyrir ári. Ég endurtek það sem ég sagði fyrir ári, að kaupmaður í einokunarstöðu sem hækkaði verðlag sitt svona mikið fengi bágt fyrir og líklega heimsókn frá Samkeppniseftirlitinu.
(Endurbirt án eldri færslu, þar sem fólki gekk illa að deila þessum texta.)
Í maí í fyrra voru vextir m.a. hækkaðir til að slá á hækkanir á fasteignamarkaði, en vísitala húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 3,1% í mars í fyrra. Það er svo sem alveg rétt, en mikilvægt er að skoða hvað olli þeirri hækkun.
Hér er hins vegar málið nokkuð furðulegt.
Í mars 2022 var þinglýst 56 kaupsamningum vegna íbúða í fjölbýlishúsum innan póstnúmers 101, þar á meðal voru a.m.k. 13 kaupsamningar vegna lúxusíbúða við Geirsgötu, Reykjastræti og Bryggjugötu, þar sem fermetraverð var á bilinu 1,0-1,75 m.kr. Þetta varð til þess að fasteignaverð í fjölbýli hækkaði um 34,4% í póstnúmer 101, sem síðan varð hluti af rétt um 3,0% hækkun á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það vildi nefnilega svo til, að aðeins einum kaupsamningi vegna lúxusíbúðar var þinglýst í febrúar 2022. Sé þessum lúxusíbúðum sleppt, þá var hækkunin á milli mánaða 5,0% í staðinn fyrir 34,4%.
Síðan er alveg óljóst hvenær kauptilboðin voru gerð í þessar íbúðir og hve langan tíma tók að fjármagna kaupin. Þar með hve langur tími leið á milli kauptilboðs og þess að kaupsamningi var þinglýst. Það er því alls endis óljóst hvort eignirnar seldust í janúar, febrúar eða mars 2022 eða jafnvel á árinu á undan. Þess fyrir utan er nokkuð öruggt að flestar voru keyptar af lögaðilum en ekki neytendum.
Á þessu ári hækkaði fasteignaverð mjög óvænt í mars. Í þetta sinn voru það hækkanir á landsbyggðinni sem höfðu áhrif. Þær má m.a. rekja til 19,5% hækkana á Akranesi. Hér er hins vegar málið nokkuð furðulegt. Þannig vill til að í febrúar var aðeins 5 kaupsamningum þinglýst á Akranesi en 21 í mars. Er það marktækur samanburður að bera saman meðalfermetraverð á 5 íbúðum saman við meðalfermetraverð á 21 íbúð? Munurinn á milli mánaða er líka, að í mars seldust margar íbúðir í nýbyggingum við Asparskóg. Í einhverjum öðrum mánuði voru það nýbyggingarnar við Þjóðbraut sem hækkuðu fasteignaverðið á Skaganum. Á Selfossi eru það nýbyggingar við Eyrarveg og í Reykjanesbæ eru það Skógarbraut, Tjarnabraut, Dalsbraut og Móavellir sem toga verðið upp. Verðið var samt ekki að hækka eða lækka, heldur seldust bara fleiri eða færri íbúðir í þessum húsum einn mánuðinn en þann á undan eða á eftir.
Við þessar verðhækkanir er Seðlabankinn að berjast…
Og svona er þetta um allt land. Hvort húsið er við Naustavör í Kópavogi, höfnina í Reykjavík, Valshverfinu, þéttingarreitum í miðborg Reykjavíkur, nýjum hverfum Akureyrar eða byggingaframkvæmdirnar sem ég nefndi á Akranesi, Selfossi eða í Reykjanesbæ. Meðan sala er í gangi á þessum stöðum, þá rýkur vísitala fasteignaverðs upp og lækkar aftur næsta mánuð. Samt hækkaði eða lækkaði ekki verðið á milli mánaða. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga á tilteknu verðbili breyttist! Vissulega er það svo, að vísitala húsnæðisverðs er ekki reiknuð beint út frá meðaltali breytinga á fermetraverði, heldur eru fleiri atriði skoðuð eða eins og segir á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar:
„Íbúðarhúsnæði er skipt í flokka eftir stærð og hvort það telst fjölbýli eða sérbýli. Reiknað er meðalfermetraverð fyrir 9 flokka íbúðarhúsnæðis eftir að útgildi hafa verið hreinsuð út. Niðurstaðan er vegin með hlutdeild viðkomandi flokks í heildarverðmæti á markaði miðað við undangengna 24 mánuði.“
Við þessar verðhækkanir er Seðlabankinn að berjast með vaxtahækkunum sínum! Ofan á það bætist síðan hækkun vaxta, sem stórhluti húsnæðiseigenda er að greiða og seðlabankastjóri segir að valdi ekki hækkun verðbólgu!
Tekið skal fram, að upplýsingar mínar eru byggðar á frekar afmarkaðri greiningu á Kaupskrá fasteigna og Vefsjá fasteigna (en hvorutveggja er hægt að nálgast á vef Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar) fyrir tímabilið janúar 2022 til mars 2023.
Skrifin birti Marinó á Facebooksíðu sinni. Fyrirsögnin er Miðjunnar.
