Á endanum ræður húsnæðisþörfin.
„Í umræðu um fasteignamarkaðinn hættir okkur hagfræðingum til þess að týna okkur í vöxtum og lánaformum – en það er þó fólkið sjálft og langanir þess sem skiptir mestu. Á endanum ræður húsnæðisþörfin. Hún síðan ræðst af fjölda þeirra sem vantar þak yfir höfuðið – eða eignast sinn eigin kastala líkt og breski dómarinn Sir Edward Coke lýsti yfir árið 1604 – að heimilið sé kastali eða virki sem á að skjól fyrir umheiminum. Þetta verður að hafa í huga – nú þegar mesta mannfjölgun Íslandssögunnar á sér stað – ef litið er fólks á kastalaaldri. Það er – á aldursbilinu 25-75 ára. Sjaldan hefur verið eins mikil húsnæðisþörf,“ skrifar Ásgeir Jónsson Seðlabankastjóri.
Áfram með grein Ásgeirs sem hann birti á Facebook:
„Sagan sýnir að fjölgun fólks á aldursbilinu 25-75 ára er einn besti mælikvarðinn á húsnæðiseftirspurn. Fólk á þessum aldri hefur sjálfstæðar tekjur og sjálfstætt húshald – og reiðir sig á frjálsan húsnæðismarkað. Jú – mögulega mætti skera aldursbilið aðeins öðruvísi til – svo sem láta það ná til 25-70 ára eða 25-80 ára – en það er ekki aðalmálið.
Grafið hér sýnir árlega fjölgun fólks á aldursbilinu 25-75 ára frá 1950 til vorra daga – og síðan spá Hagstofunnar um fólksfjölgun á næstu áratugum. Eins og sést – þá lifum við sögulega tíma: Fólki á þessu aldursbili hefur aldrei fjölgað eins hratt og síðustu ár. Já – uppsöfnuð fjölgun frá 2014 er 41 þúsund.
Þetta á sér þrennar skýringar. Í fyrsta lagi er fjölmenn kynslóð nú á hraðri leið yfir tvítugsaldurinn. Í annað stað – hafa fólksflutningar íslenskra ríkisborga verið að snúast við. Á síðasta ári fluttu fleiri heim en út. Loks – hefur fjöldi erlendra ríkisborgara flust hingað á síðustu árum í atvinnuleit. Þessi hópur hefur í auknum mæli verið að festa ráð sitt – og kaupa eigið húsnæði eftir að hafa verið á leigumarkaði.
Á sama tíma lækkaði leiguverð.
Allt þetta unga fólk þarf sinn eigin stað í tilverunni – sinn eigin kastala. Og hefur valdið miklum þrýstingi á leigumarkaði á síðari árum – og síðan gríðarlegum kipp á fasteignakaupum hin síðustu misseri. Óskin eftir eigin kastala – er jafnframt ákvörðun að verja starfsævi sinni hér – til heilla íslensku atvinnulífi. Það skiptir einnig máli – í lengra samhengi.
Frá því að Seðlabankinn lækkaði vexti niður í 1% síðasta vor og bankarnir komu af krafti með fasteignalán með breytilegum vöxtum – hafa 30% allra kaupsamninga um íbúðarhúsnæði verið gerðir af fyrstukaupendum. Það er Íslandsmet – a.m.k. miðað við skráða sögu. Á sama tíma lækkaði leiguverð – sem er til marks um mikla fólksflutninga á milli markaða – frá leigu til eigin húsnæðis. Það gekk nokkuð vel fyrir sig í 10 mánuði – en verðhækkanir að undanförnu benda til þess að nú hafi framboð ekki í við eftirspurn.
Nú hvílir sú ábyrgð á Seðlabankanum að koma í veg fyrir að fasteignamarkaðurinn sé yfirtekinn af spákaupmennsku – og reyna að tempra eftirspurnina með þeim stýritækjum sem bankinn hefur yfir að ráða. Þar til – byggingaraðilar hafa fengið ráðrúm til þess að koma nýjum eignum á markað.
Myndin sýnir árlega fjölgun fólks á aldursbilinu 25-75 frá 1950-2021 og síðan þróun næstu ára eftir mannfjöldaspá Hagstofunnar.